訪日外客数がコロナ禍前の水準を超え、都市型ホテルの収益が急回復しています。円安継続を背景にした旺盛なインバウンド消費は、特に高単価の都市型高級ホテルに恩恵をもたらしており、2025年は同アセットへの投資機会として注目が高まっています。
3,800万人
2024年訪日外客数（推計）
+28%
都心高級ホテルRevPAR（前年比）
92%
東京主要ホテル平均稼働率
インバウンド回復の構造的背景
2024年の訪日外客数は推計3,800万人に達し、2019年比でも約120%の水準まで回復しました。円安の長期化が実質的な訪日コストを押し下げ、欧米・中東の高所得旅行者の日本への関心を高めています。
注目すべきは、この回復が単なる数量回復にとどまらず、一人当たり消費単価の大幅な上昇を伴っている点です。特に東京・京都・大阪の都心部における高級ホテルのADR（平均客室単価）は、2019年比で40〜60%上昇している施設も珍しくありません。
投資対象として見る都市型高級ホテル
注目される投資機会のタイプ
- コンバージョン案件：老朽化オフィスや歴史的建造物のラグジュアリーホテルへの転換（容積率活用・税制優遇の可能性）
- バリューアッドホテル：低採算で運営されている既存ホテルのオペレーター変更・ブランド再定義による収益改善
- 開発案件：インバウンド需要の高い立地（浅草・祇園・道頓堀周辺等）における新規開発・地主との事業参画
- 売却アドバイザリー：高値売却を狙う個人・法人オーナーへのセルサイドアドバイザリー提供
「円安×インバウンド需要という構造的追い風は、当面続く。今が都市型高級ホテルへの参入窓口として最適なタイミングだと確信している。」
リスク要因と投資判断のポイント
ホテル投資のリスクとして、①景気感応度の高さ（景気後退時の需要急減）、②オペレーターリスク（経営能力・ブランド力の差が大きい）、③コスト構造の固定費比率の高さ——の三点が挙げられます。
これらに対し、①複数用途への転換可能性を確保した設計・取得、②国際ブランドとのフランチャイズ契約によるオペレーターリスクの低減、③変動費型コスト構造の導入——が有効な対策となります。Nexusでは、ホテル特化型のデューデリジェンスフレームワークを保有しており、ご相談をお受けしています。
