渋谷区松濤エリアに立地する築30年・延床面積約2,100㎡のオフィスビルにおいて、取得から18ヶ月でNOIを35%改善、満室稼働を達成したバリューアッド事例を紹介します。
35%
NOI改善
100%
稼働率達成
18ヶ月
プロジェクト期間
物件取得の背景
本物件は、渋谷区の閑静なエリアに位置する築30年のオフィスビルです。取得時点では大型テナントの退去後に空室が50%以上に達しており、周辺相場を下回る賃料と陳腐化した設備が問題となっていました。
Nexusはこの物件に、渋谷・松濤エリアで高まりつつあるクリエイティブ系・IT系企業のスモールオフィス需要を合わせる可能性を見出しました。マーケットリサーチの結果、エリア内の高品質小規模オフィス供給が極端に少ない状況が確認されました。
実施したバリューアップ施策
主要施策
- フロア分割：大型フロアを30〜50坪の独立区画へ転換し、スモールオフィス需要に対応
- 内装リニューアル：コンクリート躯体現し＋無垢材＋スケルトン仕上げのデザインオフィス化
- 共用部改修：エントランス・エレベーターホール・トイレを全面刷新
- 設備更新：光回線一括導入・電気容量増強・24時間空調対応化
- ブランディング：物件名称変更・専用WEBサイト・プロ撮影写真でリーシング強化
「渋谷のクリエイター・スタートアップが求めるのは、単なる広さではなく、自社のブランドを体現できる空間だ。物件のキャラクターを正確に定義し、刺さるターゲットに届けること——それがこのプロジェクトの核心だった。」
プロジェクトの成果
施工着工から12ヶ月で全区画のプレリーシングが完了し、竣工から3ヶ月以内に100%稼働を達成しました。賃料単価は取得時比で平均28%引き上げに成功し、NOI全体では35%の改善を実現。
本事例は、立地の優位性（渋谷・代官山徒歩圏）とターゲット需要の正確な把握、そしてそのニーズに合ったコンセプト設計が揃って初めて成立するプロジェクトでした。規模は小さくとも、精度の高いバリューアッドが高いリターンを生み出す典型例です。
