Residential / Value Add

神奈川県大型マンション
収益改善プロジェクト

Kanagawa Large-Scale Residential Income Improvement

管理体制の刷新・設備更新・ブランディング強化による空室率の劇的改善。 24ヶ月の保有期間でIRR 18%を達成し、キャップレート圧縮を活用した高値売却を実現した住宅系Value Add案件。

Project Overview

プロジェクト概要

神奈川県横浜市郊外に立地する築22年・総戸数148戸の大型マンションを対象とした住宅系バリューアッド案件です。取得時の空室率は32%と高水準で推移しており、老朽化した管理体制と設備の陳腐化が主因として挙げられました。

Nexusは物件取得と同時に管理会社を一新し、入居者対応・清掃・設備メンテナンスのクオリティを抜本的に引き上げました。また、共用部（エントランス・エレベーター・駐輪場・宅配ボックス）のリニューアル投資と各戸の設備更新（インターネット無料化・IH化・洗浄便座設置）を段階的に実施。

さらに物件名称・ロゴ・外観サインのリブランディングを行い、検索・ポータル掲載の強化と連動させることで入居者層の刷新を図りました。結果、24ヶ月の保有期間中に空室率を32%から10%（実質満室水準）まで改善し、マーケットのキャップレート圧縮局面を活用した売却によりIRR 18%を達成しました。

Project Data

Performance

Project Timeline

Phase 01 — Month 1–3

取得・DD・管理体制刷新・緊急改修

物件取得後即座に管理会社を変更し、入居者向け窓口の改善・清掃クオリティの引き上げを断行。入居者アンケートを実施し、不満要因を把握。エレベーター・給湯器など緊急性の高い設備の補修を優先実施。リーシング会社との連携体制を構築し、空室消化の加速を図る。

Phase 02 — Month 4–10

共用部リニューアル・リブランディング

エントランスホールのリニューアル（大理石調タイル・間接照明・緑化）、宅配ボックス増設、駐輪場整備を実施。物件名称・ロゴ・外観サインの刷新と合わせ、ポータルサイト掲載写真をプロ撮影に刷新。インターネット無料プランの導入により入居者満足度が大幅向上し、空室率が25%まで低下。

Phase 03 — Month 11–18

専有部設備更新・賃料引き上げ交渉

退去発生タイミングに合わせ、原状回復と同時にIH化・洗浄便座設置・照明LED化を実施。更新仕様の専有部は市場相場比で5〜8%の賃料プレミアムを設定し、順次新規入居者を獲得。空室率は18%まで改善し、NOIの顕著な向上が数値に現れ始める。

Phase 04 — Month 19–24

安定稼働確立・売却プロセス・クロージング

空室率10%（実質満室）を達成した段階で売却プロセスを開始。複数の機関投資家・REITからの入札を受け、マーケットのキャップレート圧縮局面を最大活用。想定売却価格を8%上回る価格で最終合意し、クロージングを完了。IRR 18%を実現。

Results & Outcomes

-22pt

空室率改善（32%→10%）

管理刷新・設備更新・リブランディングの三位一体戦略で、空室率を24ヶ月で22ポイント改善。

IRR 18%

内部収益率（24ヶ月保有）

NOI改善とキャップレート圧縮による売却益を合わせ、24ヶ月でIRR 18%を達成。

+28%

NOI改善率

空室率改善と賃料単価引き上げにより、取得時比でNOIを28%改善。

+8%

想定比売却価格

複数入札の競争環境と市場タイミングを活用し、想定売却価格を8%上回るクロージングを実現。